评论:究竟是哪些因素妨碍房地产调控

  最严厉的房地产调控已经过去5个多月。尽管期间楼市出现交易量的萎缩,但总体价格并没有下跌,相反,8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%,部分城市的房价连创新高。事实表明,年初以来出台的一系列调控政策,并没有扭转楼市价格上涨的预期。

  为什么最严厉的房地产调控没有起到预期效果?笔者认为主要有以下三个原因:

  首先,市场与政府博弈的历史结果是房价总会创新高。中国房地产调控可以追溯到2005年,当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为,如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里,无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌,上海的房价下跌了约15%左右。然而,从2005年10月份开始,房价出现新一轮的上涨,招致了2006年第二季度的第二次房地产调控,但此次政策出台之后,其效果只持续了1月左右的时间,随后楼价继续上涨,政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

  2007年,为了给炙热的楼市降温,政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策,从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底,楼市出现明显降温,但就在2008年底,政府为了应对全球金融危机,不得不再次刺激楼市,以至于楼市在2009年再创新高。

  总结几年来与政府政策博弈的经验,市场至少有两点共识:楼价下跌是暂时的,上涨是大趋势;政府为了保持经济的快速增长,不会让房地产出现深度调整。正因为如此,房地产调控的效果必然越来越差。

  其次,房地产开发商资金充裕,有能力“扛住”楼价。2009年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下,销售额创历史最高纪录,全年新房销售超过4万亿元人民币。在销售迅速增加的同时,购买土地的支出并没有以相同的速度增长,结果是开发商的平均负债率出现下降。

  在当前的中国楼市,新房的交易量远大于二手楼房的交易量。因此,开发商在价格的形成机制中起决定作用,这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异(在西方发达国家的楼市,二手房的交易量占主导,二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大)。因此,只有开发商主动降低销售价格,楼市价格才会走低,在财务状况无忧的情况下,开发商当然不会主动降低销售价格了。

  第三,欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来,当中国进行楼市调控时,欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。四五月份欧洲出现主权债务危机,随后欧盟诸国开始削减财政赤字,减少政府开支,对经济增长必然产生影响;失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍,而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄;同样糟糕的还有日本政府的债务负担,而日本二季度的经济增长速度只有0.1%,让市场更为失望。

  西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变,受此影响,全球资本纷纷寻找高回报的投资场所,包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此,西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大,却使新兴市场出现资产泡沫的概率大增。最近几个月,新加坡、马来西亚以及中国香港等地楼市都在跃跃欲试。在此背景下,中国房地产调控的难度可想而知。在正常情况下,提高利率是使楼市降温的最好措施,但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食歉收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率,老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈,结果使资金可能重新选择楼市。

  其实,这并不意味着中国政府对楼市毫无办法,对商业银行的窗口指导和控制信贷规模就是有效的手段,通过这些手段可以成功实现货币供应量增长速度的大幅度下降,目前,M2已经从2009年底的30%多,下降到2010年7月份的18%以下。另外,通过行政的手段强行增加保障性住房的供给也是很好的调控手段,只要很好地落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务,调控房价的目标应该会实现。


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