两部委土地清理“翻牌”开发商能否“断炊”?

  9月27日,国土资源部和住建部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称“通知”),提出两部门将联合加强对房地产用地和建设管理进行调控,并组成检查组,对政策执行情况进行检查。

  “通知”提出,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地,应优先确保以保障性住房为主的住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。

  而对因企业自身原因造成土地闲置达一年以上的企业,禁止其参加新的土地竞买活动。

  国土部原计划今年9月底将问责闲置用地企业,但由于各地开发商借口规划调整等原因,清理问责行动仅依靠国土部门一家难以快速推进。地产业内人士认为,闲置土地清理风暴或近翻牌之时,若此“新招”成行,可让不少开发商“断炊”。

  而在两部门联合发“通知”的前一天,有消息称,住建部和银监会已组成联合检查组,赴各地检查二套房贷等信贷政策的执行情况。

  进一步规范地方土地出让

  作为房地产行业的两个关键性管理部门,国土资源部和住建部此次将原“国十条”中的诸多方面,细化成可执行的措施。

  对于闲置土地清理和保障房建设工作,两部门在“通知”中提出了双向沟通协作机制:建设部门将保障房建设规划制定完成后,国土部门依据规划提供供地安排;而建设部门也要同国土部门一起,对捂盘和闲置土地的开发商进行查处。两部门将联合执法,进行房地产用地计划制定、供地和建设管理的检查工作。

  两大部门严格圈定了开发商拿地准入门槛,规定了保障性住房的拿地比例,并再次强调保障房具有优先拿地权。“通知”提出,不完成保障性安居工程用地供应,禁止出让大户型高档住房用地。

  业内人士认为,此意在强行规范地方政府的土地出让。链家地产首席分析师张月认为,政府重申增加房地产的有效供给,这种市场化调控是当前抑制房价过快上涨的重要手段。但目前各地政府供地积极性并不高,难以完成保障性住房的供地计划。

  例如,北京2010年居住用地计划供应面积为2500公顷,但截至9月26日,北京整体成交的居住用地面积仅约550公顷,计划完成率仅为22%。

  张月表示,两部门在“通知”中显示了完成居住用地供地计划、将市场导向平衡的决心。

  此外,“通知”对土地竞买人资格的审查将更为严格。如因企业原因造成土地闲置一年以上的,在结案和问题查处整改到位前,将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,近几年国土部其实一直在清理闲置用地,原计划9月底应进行统一问责,当下闲置土地清理风暴或近翻牌之时,若此禁令成行,可让不少开发商“断炊”。

  一位接近国土资源部的专家对记者说,在各地清理闲置土地的过程中,很多开发商借口规划调整等原因而逃避清理责任,因此仅依靠国土部门一家难以有效推进。

  “通知”规定,对依法收回的闲置土地、具备“净地”供应的储备土地,以及农转用计划指标,应优先确保以保障性住房为主的各类住房用地的供应。

  部委联动出手频频

  链家地产首席分析师张月表示,按两部门“通知”关于违规闲置土地问题的执行措施,开发商将无法再通过囤地实现时间差获利或规模开发效益,这将保证土地能够迅速地从“原料”转变为“商品”,使得房地产链条上下游之间的供需关系趋于合理化。

  目前,北京楼市供需比约2.1:1,如果每块成交的土地入市周期能够在2至3年之间,供需比可能会在未来进一步降低,从而减缓未来楼市价格上涨的趋势。

  近期楼市成交量又现增长势头,北京住宅整体成交量在7、8、9月连续3个月增长。截至9月26日,北京楼市住宅总成交已达20334套,而8月房价同比上涨则超过9%。

  市场认为,“国发10号文件”对楼市的调控效果依然不明显。房地产市场经过近几个月的观望之后出现了强劲反弹,国家统计局最新公布的数据显示,8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。

  针对各地楼市回暖的状况,国家有关部委已表示高度关注。就在两部委联合发文之前,有消息称,新房产税将在国庆节前后出台。而此时,住建部联合银监会赴各地检查二套房贷政策落实情况的消息,已经引起了地方政府的高度紧张。

  前述接近国土部的专家表示,这说明此前调控政策在内容、执行力度方面尚存不足,遏制部分城市房价过快上涨并未达到预期目的。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,新一轮房地产调控行动的表现形式有两种:一是国务院出台新政策文件,一是部委联动出台文件或者进行政策调控。在力度和影响上,前者都大于后者。

  当下虽然部委联动出手频频,但只要房价不出现明显上涨,国务院就不会继续出台新政。


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